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宋卫平搞代建 合作房企的4个管控点

时间:2019-04-08 10:49 点击:
近日,A集团的慈溪地产项目启动,但是现场除的财务出纳人员外,没有一个人是该企业旗下,包括领导班子在内全部都是绿城建设公司的相关人员。由出资方(简称:委托

明源地产研究网  近日,A集团的慈溪地产项目启动,但是现场除的财务出纳人员外,没有一个人是该企业旗下,包括领导班子在内全部都是绿城建设公司的相关人员。由出资方(简称:委托方)进行委托,绿城方(简称:代建方)进行管理、建设、销售和维护。这就是近两年新兴的代建业务。我们结合A企业的项目来看一下绿城的代建业务。
 

一、为什么要代建:借助品牌房企的专业能力快速扩张地产业务

原来A集团发现房地产的利润率逐年下滑,对于房地产开发的人员专业性管理要求和建设成本逐渐增加,如果后续加大人员和其它成本的投入,不如将重心转移到公司其他业务层面,这样可以将公司的利润最大化,又可以在自己所擅长的领域得心应手的发挥。所以A集团逐渐将公司的房地产开发业务进行缩进。收缩到拿地后即可,后续的建设和管理由他人代建,以便增加养老、教育和资产运营的投入。现阶段A集团还有很大一部分土地储备没有使用,如果要是自建的话,既无法保证施工质量,又无法保证施工进度,对于成本的控制更是缺乏有效的管理。所以综合以上考虑,最终A集团采用了代建代售的经营管理方式。

结合A集团的代建模式浅析代建的优缺点:

1.降低经营风险,提升管控能力

在竞争越来越激励的房地产开发行业,很多房地产企业并不占优势:不断严格的市场宏观调控,缺少专业的管理人员和项目经验,有待提高的成本管控水平等几大因素综合影响导致大部分房地产企业不能保证高收益和建设进度,而代建业务却可以保证以上几点;通过代建模式,降低在多变环境下自身的经营风险,并且降低企业的管理风险,更能提高企业的成本管控等多方面的管控能力。

2.对合作方的要求较高,会限制代建业务的开展

代建业务能顺利进行下去,最基本的要求就是合作方在资金方面要有充足的准备,这显然不利于代建企业的发展。这种高要求,需要代建企业谨慎选择合作伙伴,无形中限制了代建业务的开展。

3.降低品牌推广难度

代建模式下,代建的产品销售相对较容易,依靠代建方的品牌进行产品推广也可用得到社会的普遍认可;而委托方和代建方的品牌的市场占有率都可在短期内得到提高。代建项目所形成的诸多资源(如品牌、客户资源等)也在一定程度上会促进项目的市场表现。

4.品牌影响的不确定性

代建业务一旦开展,如果代建企业和合作伙伴能够合作的好,会增加代建企业的收益和品牌增值和市场占有率,一旦合作出现问题(如质量管控、服务品质等),哪怕是100个项目中只有一两个项目没做好,都会对代建方产品服务质量产生质疑,这显然对品牌形象造成负面影响。
 

二、选哪种代建模式:根据自身资源和能力选择代建模式

综合代建产品和委托方的性质,房地产行业内的代建业务一般可分为三种模式:项目代建(商业代建)、资本代建和政府代建。

1.项目代建

代建方与已经取得土地证的企业对接, 由委托方承担全部或部分资金,代建方承担开发、销售、维护等任务,通过管理和品牌的输出,为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。

利弊分析:优点是此类代建业务有着高收益和高效性。缺点是业务本身的门槛比较高,不是所有委托方都可以选择的;

适用企业:此类代建业务要求委托方必须保证最基本的两点要求:一是委托方在要有充足的资金方面的准备。一旦资金不足,很可能会直接导致项目停滞,占用双方过多资源,但却无法带来可靠的收益。二是要求委托方必须取得土地所有资质。

代表作:绿城富春玫瑰园、绿城·金华海棠、绿城·瑞安玉园等项目。

2.资本代建

资本代建的模式是代建方与外部资本对接,提供投资咨询、项目开发管理、运营管理等一系列专业的服务平台。

利弊分析:优点是给更多想介入或者参与房地产开发行业的企业提供更多的机会降低了入门门槛,土地所有资质和大量的资金成为了不必要的条件。提供少量资金或资源入股代建方项目,后期进行利益或产品的分配;缺点是该类业务的委托方或者合作方对于项目的直接管控力度较小,风险全部放在代建方。如果代建方出现问题,则委托方或合作方利益肯定受到影响。且收益相对于其他代建类型而言较低;

适用企业:此类型代建业务适用于大多数想要进入或者参与到房地产行业的企业,比如:银行、投资基金、财务投资等。

代表作:绿城公司已经绿城建设已经与包括银行、房地产投资基金、财务投资公司等在内的投资机构进行深入的沟通,第一批资本代建项目即将落地。

3.政府代建

政府代建就是与政府安置房建设对接,代建方承接安置房、 限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理,由房地产代建方的专业团队承担项目开发任务。

现在越来越多的房地产企业关注和参与到政府代建项目中,且早在2001年3月中旬发布的国土资源部十九条新规《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中第一条第一款就要求:“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。”也就是说,开发商只要拿地开发,十有八九绕不开保障房的建设。

代表企业和项目:

代建代表企业和项目-明源地产研究网

结合自身的特点选择合适的合作模式:A集团旗下有养老、教育和资产运营三大支柱型产业每个月都能为企业带来稳定的高效益的资金收入,所以资本代建模式不适合。同时,该企业前期已经有了土地储备,又有足够的资金保证,所以A集团选择了项目代建的合作模式。
 

三、选哪家公司:五大因素成为重要参考

上边讲述了企业如何选择自己合适的代建方式和类型。这次我们来看看如何选择代价业务的合作公司;A集团最终选择的是和绿城合作进行代建项目。国际型的房地产企业那么多,为什么要A集团要选择绿城呢?或者说A集团是通过那几方面来综合考虑合作方?

1.品牌溢价能力

众所周知更高的品牌溢价率可以为“委托方”和“代建方”带来更好的收益,而房地产企业品牌溢价的最大幅度一般在10%-20%之间。如上海市场:仁恒的品牌溢价为20%,万科则为15%。不同建筑形态的差异,溢价最高不超过30%。

绿城17年专注开发系列城市优质房产品的经验,已成为备受消费者信赖的全国知名品牌。而它的产品溢价一般达到20%~30%,老客户重复购买和推荐购买超过成交客户总数的50%。

2.产品开发营造能力

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